- Die Denkmal-Abschreibung: 100 % in 12 Jahren
- Selbstgenutztes Denkmal: 90 % als Sonderausgaben
- Der Erhaltungsaufwand: Flexibel verteilen
- Erbschaft und Schenkung: Der unterschätzte Vorteil
- Weitere Vergünstigungen im Überblick
- Umsatzsteuer: Eine laufende Diskussion
- Die entscheidende Voraussetzung
- Individuelle steuerliche Beratung
Dieser Artikel gibt Ihnen einen Überblick über die wichtigsten Steuererleichterungen bei Denkmalimmobilien. Er ersetzt ausdrücklich keine individuelle steuerliche Beratung, sondern soll Ihnen Orientierung geben, welche Möglichkeiten bestehen und worauf es dabei ankommt.
Die Denkmal-Abschreibung: 100 Prozent in 12 Jahren
Die wohl bekannteste Vergünstigung betrifft die Einkommensteuer. Bei einer vermieteten oder gewerblich genutzten Denkmalimmobilie können Sie Sanierungskosten nach § 7i EStG vollständig steuerlich geltend machen — und zwar deutlich schneller als bei gewöhnlichen Immobilien. In den ersten acht Jahren schreiben Sie jeweils neun Prozent ab, in den folgenden vier Jahren jeweils sieben Prozent. In Summe erreichen Sie so 100 Prozent Abschreibung der denkmalrelevanten Sanierungskosten in nur zwölf Jahren. Zum Vergleich: Bei regulären Bestandsimmobilien erstreckt sich die Abschreibung über 40 bis 50 Jahre.
Wussten Sie, dass diese Sonderabschreibung auch dann greift, wenn Sie ein bereits saniertes Denkmal erwerben, sofern der Bauträger die steuerliche Bescheinigung auf den Erwerber übertragen lässt? Auch bei Bauträgerprojekten lohnt sich also ein genauer Blick.
Selbstgenutztes Denkmal: 90 Prozent als Sonderausgaben
Auch wer sein Denkmal selbst bewohnt, profitiert erheblich. Nach § 10f EStG können Sie zehn Jahre lang jeweils neun Prozent der denkmalrelevanten Sanierungskosten als Sonderausgaben absetzen — insgesamt also 90 Prozent. Das ist bemerkenswert, denn bei einer regulären selbstgenutzten Immobilie gibt es überhaupt keine steuerliche Abschreibung der Herstellungskosten.
Ein Rechenbeispiel verdeutlicht die Größenordnung: Ein Ehepaar mit einem gemeinsamen Jahreseinkommen von 85.000 Euro, das 175.000 Euro in die Sanierung seines selbstgenutzten Denkmals investiert, spart über zehn Jahre rund 57.800 Euro an Einkommensteuer — das entspricht etwa einem Drittel der Sanierungskosten. Bei höheren Einkommen und höheren Sanierungssummen fällt die Ersparnis entsprechend größer aus.
Für Eigentümer von Kulturgütern, die keiner wirtschaftlichen Nutzung dienen — etwa Burgen, historische Parks oder Schlossruinen — sieht § 10g EStG vergleichbare Regelungen vor.
Der Erhaltungsaufwand: Flexibel verteilen
Laufende Erhaltungsmaßnahmen an vermieteten Denkmälern lassen sich nach § 11b EStG auf zwei bis fünf Jahre verteilen. Das gibt Ihnen steuerliche Gestaltungsspielräume: Statt einer hohen einmaligen Belastung können Sie die Aufwendungen gleichmäßiger auf mehrere Veranlagungszeiträume verteilen und so Ihre Steuerlast gezielt optimieren.
Erbschaft und Schenkung: Der unterschätzte Vorteil
Ein Thema, das bei Denkmalimmobilien oft erst spät in den Blick gerät, ist die Erbschaft- und Schenkungsteuer. Dabei bietet gerade hier das Steuerrecht außergewöhnliche Erleichterungen.
Denkmalgeschützte Gebäude werden bei der Erbschaft- oder Schenkungsteuer grundsätzlich nur mit 15 Prozent ihres Wertes angesetzt. Das bedeutet: 85 Prozent des Wertes bleiben steuerfrei. Befindet sich die Immobilie bereits seit mehr als 20 Jahren im Familienbesitz, kann sogar eine vollständige Befreiung — also 100 Prozent — greifen.
Für die generationsübergreifende Vermögensplanung ist das ein erheblicher Faktor. Wer den Zustand der historischen Konstruktion kennt und dokumentiert hat, kann die langfristige Kostenplanung deutlich belastbarer aufstellen — und so die Übergabe an die nächste Generation fundiert vorbereiten.
Weitere Vergünstigungen im Überblick
Neben den Einkommensteuer-Vorteilen und der Erbschaftsteuer-Begünstigung gibt es weitere Erleichterungen:
Der Grundsteuer-Erlass nach § 32 GrStG kommt in Betracht, wenn die Kosten für den Erhalt des Denkmals die Einnahmen dauerhaft übersteigen. Bei der Einheitsbewertung können Abschläge von fünf bis zehn Prozent gewährt werden. Und bei Bau- und Gartendenkmälern, die der Öffentlichkeit zugänglich sind, können Eintrittsgelder nach § 4 Nr. 20a UStG von der Umsatzsteuer befreit sein.
Umsatzsteuer auf Handwerkerleistungen: Eine laufende Diskussion
Ein Thema, das die Denkmalbranche seit Jahren begleitet, ist die Forderung nach einem ermäßigten Umsatzsteuersatz für denkmalpflegerische Handwerksleistungen. Der Hintergrund: Bei großen Sanierungsprojekten fließt ein erheblicher Teil der öffentlichen Förderung direkt als Mehrwertsteuer an den Staat zurück. Das Deutsche Nationalkomitee für Denkmalschutz (DNK) hat dazu eindrucksvolle Zahlen vorgelegt — etwa am Beispiel der Immanuelskirche in Wuppertal, wo bei einer Sanierungssumme von 5,1 Millionen Euro allein 753.000 Euro auf die Umsatzsteuer entfielen.
Die EU-Mehrwertsteuerrichtlinie — zuletzt erweitert durch die Richtlinie 2022/542 — würde einen ermäßigten Satz für Renovierung und Reparatur von Wohngebäuden grundsätzlich erlauben. Bislang hat Deutschland von dieser Option jedoch keinen Gebrauch gemacht.
Interessant ist dabei ein Detail, das wenig bekannt ist: Es gibt den ermäßigten Umsatzsteuersatz im Denkmalbereich bereits — allerdings nur auf einem Umweg. Gemeinnützige Organisationen, die Denkmalschutz als Satzungszweck verfolgen, können ihre Leistungen im sogenannten Zweckbetrieb mit sieben Prozent abrechnen (§ 12 Abs. 2 Nr. 8a UStG). So bieten etwa die Baukulturdienste der Interessengemeinschaft Bauernhaus e.V. Bauinspektionen und Substanzberatungen zu sieben Prozent Umsatzsteuer an — weil der gemeinnützige Träger die Rechtsgrundlage dafür schafft.
Der Haken: Diese Ermäßigung greift nur auf der Angebotsseite gemeinnütziger Organisationen. Wer als Eigentümer einen gewerblichen Handwerksbetrieb mit der Sanierung beauftragt, zahlt weiterhin 19 Prozent — unabhängig davon, ob das Gebäude unter Denkmalschutz steht oder nicht. Und auch gemeinnützige Stiftungen, die ein Denkmal besitzen und Sanierungsleistungen einkaufen, zahlen auf diese Eingangsrechnungen den vollen Steuersatz. Im ideellen Bereich — also beim reinen Denkmalerhalt ohne wirtschaftliche Nutzung — besteht zudem kein Vorsteuerabzug.
Genau hier liegt die Schieflage, auf die das DNK seit Jahren hinweist: Öffentliche Fördermittel für die Denkmalsanierung fließen über die Umsatzsteuer zu einem erheblichen Teil direkt an den Staat zurück. Eine Lösung wäre auf EU-Ebene längst möglich — sie wurde in Deutschland bislang nur nicht umgesetzt.
Die entscheidende Voraussetzung: Vorherige Abstimmung mit der Denkmalschutzbehörde
Alle steuerlichen Vergünstigungen nach §§ 7i, 10f und 10g EStG setzen eine Bescheinigung der zuständigen Denkmalschutzbörde voraus. Und hier liegt ein Punkt, der in der Praxis den Unterschied macht: Die Maßnahmen müssen vor Beginn der Arbeiten mit der Denkmalschutzbehörde abgestimmt sein. Nachträglich eingereichte Anträge werden in aller Regel abgelehnt.
Das bedeutet: Bevor Sie mit der Sanierung beginnen, brauchen Sie eine fundierte Bestandsaufnahme. Welche Schäden liegen vor? Welche Konstruktionsteile sind erhaltenswert? Wo besteht Handlungsbedarf? Genau diese Fragen beantwortet eine qualifizierte Substanzbewertung — und genau hier liegt die Brücke zu meiner Arbeit als Berater für historische Tragwerke und Bausubstanz.
Die BestandsWert-Analyse, die ich für Eigentümer und Kaufinteressenten erstelle, liefert die fachliche Grundlage für die Abstimmung mit der Denkmalschutzbehörde. Sie dokumentiert den Zustand der historischen Konstruktion, bewertet den Erhaltungszustand nach einem klaren Ampel-System (Grün – Gelb – Rot) und zeigt auf, welche Maßnahmen sinnvoll und erforderlich sind. Damit schaffen Sie die Voraussetzung dafür, dass die Denkmalschutzbehörde die steuerlich relevante Bescheinigung ausstellen kann.
Individuelle steuerliche Beratung ist unverzichtbar
So attraktiv die Steuererleichterungen auch sind — sie entfalten ihre Wirkung nur im Zusammenspiel mit Ihrer individuellen steuerlichen Situation. Die tatsächliche Ersparnis hängt von Ihrem Einkommen, der Nutzungsart, der Höhe der Sanierungskosten und weiteren Faktoren ab. Deshalb gehört zu jeder soliden Planung einer Denkmalimmobilie ein steuerlicher Berater, der die Möglichkeiten für Ihren konkreten Fall durchrechnet.
Meine Empfehlung: Klären Sie die steuerlichen Rahmenbedingungen frühzeitig — am besten parallel zur Substanzbewertung. So haben Sie von Anfang an ein vollständiges Bild.
Quelle: Deutsches Nationalkomitee für Denkmalschutz (DNK), Band 59: „Denkmäler im Privateigentum — Hilfe durch Steuererleichterungen“, 3. Auflage 2018. Die Publikation ist kostenlos beim DNK erhältlich.